Détenir un titre de propriété ne confère pas le pouvoir absolu d’évincer un locataire du jour au lendemain. Acheter un logement déjà occupé, c’est hériter d’un contrat en cours, avec tout ce que cela implique : droits, obligations, et surtout, un calendrier qui ne se commande pas.
Ce que dit la loi quand un bien loué est vendu
Acquérir un logement loué ne fait pas disparaître le bail du jour au lendemain. Les droits du locataire demeurent intacts, même après le passage de témoin entre propriétaires. Le nouvel acquéreur reprend le bail sans rien changer aux conditions d’origine. Lors de la vente, ce transfert devient officiel : le contrat de location reste encadré par la loi ALUR et par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bail en cours s’impose au nouvel arrivant. Impossible de s’en débarrasser sur un coup de tête. La seule issue : patienter jusqu’à la date d’échéance du bail. Pour une location vide, il faut respecter un préavis de six mois avant la fin du contrat ; dans le cas d’un meublé, le délai tombe à trois mois. Et impossible d’inventer un motif : la loi n’en autorise que trois : vente du logement, reprise pour y vivre (ou loger un proche), ou motif légitime et sérieux.
Voici les seuls motifs admis pour délivrer un congé :
- Congé pour vente : le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption qui lui permet de se porter acquéreur en priorité.
- Congé pour reprise : réservé au propriétaire ou à un membre de sa famille proche.
- Motif légitime et sérieux : impayés, nuisances, dégradations constatées.
Le dépôt de garantie suit lui aussi le logement : il passe au nouveau propriétaire. Pour tout congé, la forme compte autant que le fond : lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier obligatoire. Tant que la loi n’est pas scrupuleusement suivie, le locataire reste chez lui, sauf arrangement à l’amiable. L’équilibre protège la stabilité du locataire, même lors d’un achat immobilier ou d’une vente de logement.
Quels sont les droits du locataire face à un changement de propriétaire ?
Quand un logement est vendu, le locataire conserve l’ensemble de ses droits. Le bail ne change pas de nature : le nouvel acquéreur se substitue simplement à l’ancien propriétaire et doit honorer les mêmes obligations. La loi ALUR et l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadrent cette continuité.
Le bail se poursuit à l’identique jusqu’à son terme. Le nouveau bailleur doit communiquer son nom et ses coordonnées au locataire, et reçoit également le dépôt de garantie. Pas question d’imposer un départ anticipé, sauf en respectant strictement la procédure prévue. Pour demander la libération des lieux, il faut attendre la date d’échéance du bail, tout en respectant un préavis : six mois pour une location vide, trois mois pour un meublé.
Voici ce que le locataire peut attendre en pratique :
- Droit de préemption : lors d’un congé pour vente, le locataire d’un logement vide est prioritaire pour acheter le bien, dans un cadre très précis.
- En dehors d’une vente, seuls un congé pour reprise ou pour motif légitime et sérieux permettent de mettre fin au bail.
Le locataire peut aussi choisir de partir quand il le souhaite, à condition de respecter son propre préavis. Pour que le congé soit valable, il faut passer par une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d’huissier. Ces précautions garantissent la sécurité juridique de chacun.
La législation protège la place du locataire et limite les marges de manœuvre du nouveau propriétaire. Après l’achat du bien immobilier, pas question de contourner cet équilibre.
Procédures à suivre pour mettre fin au bail après l’achat : étapes et délais à connaître
Pour le nouveau propriétaire, mettre un terme au bail exige de suivre un protocole rigoureux. La rupture anticipée du bail en cours n’existe pas : tout est dicté par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Seuls trois motifs ouvrent la voie : congé pour vendre le logement, congé pour reprise à usage personnel ou familial, et congé pour motif légitime et sérieux (impayés, troubles, sous-location interdite, dégradations majeures). Chaque motif impose un délai de préavis : six mois pour une location vide, trois mois pour un meublé.
Selon le motif, la procédure varie :
- En cas de congé pour vente : le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur le logement vide, et doit recevoir une offre de vente claire dans la notification.
- Pour une reprise : l’identité du bénéficiaire et son lien familial doivent être clairement indiqués.
Le congé s’envoie uniquement par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le respect des délais légaux est impératif : rater la fenêtre, c’est voir le renouvellement du bail s’enclencher automatiquement. Le locataire continue à payer le loyer et les charges jusqu’à ce que les clés soient rendues, même s’il a reçu congé.
Un motif douteux ou une procédure bancale expose le propriétaire à un recours devant le tribunal. Le moindre faux pas peut coûter cher, surtout lors d’un premier achat d’un logement occupé.
Cas particuliers et situations à anticiper lors de l’achat d’un logement occupé
L’achat d’un logement occupé réserve parfois des situations inattendues. Certains locataires profitent d’une protection spécifique : c’est le cas, par exemple, des personnes de plus de 65 ans disposant de faibles ressources. Dans ce contexte, la loi ALUR impose au nouveau propriétaire de proposer un relogement équivalent dans le même secteur avant de pouvoir délivrer un congé. Sans cette proposition, impossible d’obtenir la libération du logement.
La gestion du dépôt de garantie et la transmission des informations entre vendeurs et acquéreurs constituent aussi des points à examiner de près. Un état des lieux d’entrée bien établi, souvent négligé, peut éviter bien des complications lors de la restitution du bien. Si une agence de gestion locative ou un mandataire intervient, le dialogue peut se complexifier : réclamer une transparence totale sur le bail et les charges permet d’éviter les surprises.
Certains congés sont parfois jugés frauduleux, notamment lorsqu’un congé pour reprise ou pour vente ne correspond pas à la réalité. Dans ce cas, le locataire peut saisir la justice pour obtenir le maintien dans les lieux. Les juges examinent la véracité du motif, la chronologie des démarches et la conformité des notifications.
Le droit de préemption du locataire ne se néglige jamais lors de la vente d’un logement vide : sans notification correcte, toute la procédure risque la nullité. Pour le meublé ou si le locataire refuse l’offre, la situation évolue, souvent moins favorable à l’occupant.
Entre législation, délais et précautions à chaque étape, l’expulsion d’un locataire après achat n’a rien d’un sprint. Pour l’acquéreur comme pour l’occupant, c’est un jeu de patience et de vigilance, où la loi veille à ce que personne ne soit pris de court.
