15 000 euros. Voilà une limite qui ne bouge pas, année après année, et qui continue d’écrire les règles du micro-foncier. Ni la loi de finances 2025, ni les débats parlementaires n’auront eu raison de ce plafond, toujours figé pour les revenus fonciers bruts annuels. L’abattement de 50 % ne fait pas de cadeau à ceux qui dépassent ce seuil : le micro-foncier, c’est tout ou rien. Et gare à la moindre entorse, car le régime réel vous attend au tournant si vous franchissez la ligne, même le temps d’une seule année. Les exceptions ne manquent pas : dispositifs Pinel, Malraux, SCI à l’IS… Ici, le micro-foncier ferme la porte.
Sous ses airs de simplicité, le régime micro-foncier cible une catégorie bien précise de propriétaires : ceux qui louent en nu, dont les revenus fonciers bruts ne grimpent pas au-dessus de 15 000 € par an. Les biens concernés ? Exit le Pinel, le Malraux ou les monuments historiques. Ce régime offre une déclaration allégée : pas de calculs savants, juste un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés. L’idée est claire : faciliter la vie des propriétaires modestes, ceux pour qui la gestion ne doit pas devenir un casse-tête administratif.
Si vous souhaitez profiter du régime micro-foncier, plusieurs critères sont à respecter :
- Vos revenus locatifs doivent provenir uniquement de locations vides.
- La détention des biens ne doit pas passer par une SCI relevant de l’IS.
- Impossible de cumuler avec d’autres régimes comme le micro-BIC.
Le seuil de 15 000 € ne tolère aucune approximation. Il s’apprécie sur l’ensemble du foyer fiscal, tous biens confondus, que vous possédiez seul ou en indivision. Une simple sortie au-delà de la limite, même pour une année, et le régime réel prend le relais, avec ses propres règles de déduction.
Voici les caractéristiques principales du micro-foncier à garder en tête :
- Abattement micro-foncier : réduction automatique de 50 % sur les revenus locatifs bruts
- Déclaration des revenus : simplifiée, via la case 4BE du formulaire 2042
- Logements concernés : uniquement la location nue, hors dispositifs fiscaux particuliers
Aucune modification à l’horizon 2025 : ni sur le seuil, ni sur la mécanique. Pour les patrimoines modestes, la simplicité du micro-foncier a de quoi séduire. Mais dès lors que les charges deviennent conséquentes, mieux vaut regarder du côté du régime réel.
Comprendre le régime micro-foncier : fonctionnement, conditions et nouveautés pour 2025
Le plafond de 15 000 € en revenus fonciers bruts reste le seuil déterminant pour profiter du micro-foncier en 2025. Tant que vos revenus locatifs issus de locations nues restent sous cette barre, vous pouvez bénéficier de ce régime. Cette limite s’applique à l’ensemble du foyer fiscal, qu’il s’agisse de propriétés en nom propre comme en indivision.
Pour calculer ce montant, il faut additionner tous les revenus bruts : loyers perçus, recettes complémentaires, avances ou dépôts conservés à la fin du bail. Aucun abattement, aucune charge : le chiffre à retenir, c’est celui qui tombe avant toute déduction. Dépasser une seule fois les 15 000 € ? Le régime réel devient alors la norme, avec déclaration détaillée et possibilité de déduire chaque dépense.
Les points clés à surveiller pour ne pas se tromper sur le plafond :
- Montant maximum des revenus fonciers pour l’éligibilité au régime micro foncier : 15 000 € de revenu brut foncier par an
- Biens concernés : uniquement les locations nues, hors dispositifs fiscaux spécifiques
- Plafond global : comprend tous les biens détenus par le foyer, y compris en indivision
Attention à ne pas confondre revenus fonciers bruts et revenus nets. Seule la somme perçue avant toute déduction compte. Chaque année, une vérification s’impose. Le moindre dépassement et c’est le régime réel qui s’applique, sans retour possible au micro-foncier pour l’année en cause.
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir le plus avantageux selon votre situation ?
Le micro-foncier s’adresse d’abord à ceux dont les charges déductibles restent limitées. Grâce à l’abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus bruts, la déclaration devient presque automatique : pas de justificatifs à rassembler, pas de calculs fastidieux. Ce régime attire surtout les détenteurs de petits patrimoines et ceux qui n’ont ni travaux majeurs ni frais importants à déclarer. Rapidité, simplicité et prévisibilité caractérisent ce choix fiscal.
À l’inverse, le régime réel prend toute sa valeur si vos charges dépassent l’abattement de 50 %. Travaux, intérêts d’emprunt, frais divers : tout passe en déduction, ce qui peut réduire, voire annuler, la base imposable. Ce régime vise ceux qui investissent, rénovent ou supportent des dépenses élevées sur leurs biens locatifs.
Voici, en résumé, les situations dans lesquelles chaque régime trouve sa pertinence :
- Micro-foncier : abattement automatique, démarches allégées, idéal pour les faibles charges.
- Régime réel d’imposition : déduction de toutes les charges, recommandé pour les investissements avec travaux ou frais importants.
Un seuil à surveiller : au-delà de 15 000 € de revenu foncier brut, le régime réel devient obligatoire. Quant aux propriétaires de biens meublés, le micro-foncier n’est pas pour eux : le micro-BIC ou le LMNP prennent alors le relais, avec leurs propres règles et avantages.
