La statistique ne ment pas : plus de 500 000 annonces de locations touristiques cohabitent avec la pénurie de logements dans les grandes villes françaises. Depuis le 1er janvier 2024, la limite annuelle de 120 jours pour louer sa résidence principale sur les plateformes persiste, mais les communes disposent désormais d’un pouvoir de contrôle renforcé. Certaines municipalités ont même obtenu un droit de veto sur le changement d’usage, freinant la conversion de logements classiques en meublés touristiques.
Les sanctions, elles, n’ont plus rien de symbolique : une infraction peut coûter jusqu’à 50 000 euros par logement. Quant au numéro d’enregistrement, il devient la clé de voûte : chaque annonce doit l’afficher, sous peine de disparaître instantanément des plateformes.
Ce que prévoit la nouvelle loi anti-Airbnb en France
La loi Le Meur, que beaucoup désignent déjà comme la loi anti-Airbnb, redistribue complètement les cartes de la location touristique à compter de 2025. Adoptée par l’Assemblée nationale en janvier puis confirmée par le Sénat en mai 2024, cette législation s’applique à tous les meublés de tourisme de courte durée : Airbnb, Abritel, mais aussi toutes les plateformes similaires. L’objectif est sans détour : favoriser la location longue durée et améliorer l’accès au logement pour ceux qui cherchent à s’installer durablement, surtout dans les grandes villes comme Paris, Marseille ou Bordeaux.
Pour s’y retrouver, voici une synthèse des nouvelles règles qu’impose désormais la législation aux propriétaires et gestionnaires de meublés touristiques :
- Plafond de location abaissé : dans de nombreuses communes, la durée maximale descend à 90 jours par an pour une résidence principale, alors qu’elle était de 120 jours auparavant.
- Renforcement de la déclaration : chaque offre doit obligatoirement être enregistrée en mairie et afficher un numéro d’enregistrement. Les propriétaires qui manquent à cette obligation risquent des amendes pouvant aller jusqu’à 10 000 euros, et dans certains cas jusqu’à 100 000 euros.
- Diagnostic de performance énergétique obligatoire : à compter de novembre 2024, un DPE (diagnostic de performance énergétique) de A à E devient indispensable pour louer un meublé touristique. Les logements classés G seront interdits à la location dès 2025, les F suivront en 2028, puis les E en 2034.
- Révision de l’abattement fiscal : la réduction d’impôt baisse à 30 % pour les meublés non classés (plafond 15 000 € de revenus) et à 50 % pour les meublés classés (plafond 77 700 €). Dans certaines zones rurales et stations de ski, un taux de 41 % reste possible sous conditions.
Il ne s’agit pas seulement de viser Airbnb. Toutes les formes de meublés touristiques sont concernées. Désormais, les copropriétés peuvent interdire la location de courte durée à la majorité des deux tiers, un frein supplémentaire pour les locations saisonnières dans les villes. Les mairies, quant à elles, voient leur pouvoir renforcé : elles peuvent accentuer les restrictions locales et durcir les conditions d’exercice dans les quartiers où la tension sur le logement est forte.
Quels changements concrets pour les propriétaires de locations saisonnières ?
Pour les propriétaires, l’équilibre économique s’en trouve bouleversé. Désormais, obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie n’est plus une formalité mais une obligation stricte. Chaque annonce doit le mentionner sous peine de sanctions lourdes : jusqu’à 10 000 euros d’amende, voire 100 000 euros en cas de fraude caractérisée ou de récidive. Les collectivités peuvent exiger le retrait immédiat des annonces qui ne respectent pas ces règles.
Le plafond de location réduit à 90 jours par an dans de nombreuses communes oblige les propriétaires à revoir leurs prévisions de revenus. Cette limite pèse d’autant plus dans les secteurs où la pression immobilière reste forte. Pour ceux qui louent une résidence secondaire, les démarches se multiplient : il faut parfois solliciter une autorisation de changement d’usage, soumise à l’appréciation de la mairie.
Côté copropriété, la majorité des deux tiers suffit désormais pour interdire la location meublée touristique dans un immeuble. Les syndics demandent d’être systématiquement informés de toute intention de transformer un lot. Pour les bailleurs LMNP ou LMP, un seuil de 10 000 euros de chiffre d’affaires sur deux ans impose l’ouverture d’un compte professionnel Airbnb.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient incontournable pour toute nouvelle location dès novembre 2024 : seuls les logements classés de A à E restent autorisés. Les biens en classe G seront écartés du marché dès 2025, les F suivront en 2028. Même les sociétés de conciergerie sont dans le viseur : gérer un logement non conforme expose à des sanctions financières.
Obligations renforcées en 2024 et 2025 : ce qu’il faut retenir
L’année 2024 marque un tournant pour les locations Airbnb et les meublés touristiques. Avec la loi Le Meur, votée en janvier puis validée au printemps, un cadre beaucoup plus strict entre en vigueur dès novembre, qui se prolongera tout au long de 2025.
Première évolution majeure : la performance énergétique. Toute nouvelle location doit présenter un DPE classé de A à E. Les logements notés F ou G seront progressivement évincés du marché : G dès 2025, F à partir de 2028. Les mairies peuvent réclamer le DPE et infliger une astreinte de 100 euros par jour de retard, avec une amende allant jusqu’à 5 000 euros si le document n’est pas fourni.
Deuxième point clé : la fiscalité. L’abattement d’impôt est revu à la baisse : 30 % pour les meublés non classés (limite de 15 000 €), 50 % pour les meublés classés (plafond à 77 700 €). Certaines zones rurales ou stations de ski conservent un régime à 41 %, dans la limite de 50 000 € de recettes. Les propriétaires en LMNP devront aussi prendre en compte les amortissements lors de la revente du bien.
Pour aider à synthétiser, voici les principales obligations qui s’appliquent désormais :
- Déclaration en mairie : chaque annonce doit comporter un numéro d’enregistrement, sous peine d’amende pouvant grimper jusqu’à 20 000 euros.
- Collecte de la taxe de séjour : les plateformes de réservation sont responsables de la collecte et du reversement de cette taxe à la commune.
L’ensemble de ces mesures vise à réorienter l’offre vers la location classique et à contenir la spéculation immobilière dans les grandes villes françaises.
Entre opportunités et contraintes : comment s’adapter à la nouvelle réglementation
Le nouveau cadre législatif qui régit les locations Airbnb en France impose un véritable changement de cap aux propriétaires : conformité réglementaire, gestion administrative renforcée et choix stratégiques s’imposent. Diagnostic énergétique, fiscalité, durée de location réduite : l’arsenal réglementaire s’étoffe, et dans chaque territoire, des spécificités s’ajoutent. À Paris comme dans d’autres zones sous tension, la location de la résidence principale ne doit pas dépasser 90 jours par an.
Face à ce contexte, certains propriétaires choisissent de réorienter leur stratégie, en se penchant, par exemple, sur l’optimisation de leur statut juridique. Beaucoup s’intéressent à la location longue durée, encouragée par les autorités locales : elle offre une stabilité de revenus et écarte le risque d’amendes administratives, parfois salées (jusqu’à 20 000 euros pour absence d’enregistrement). D’autres décident de transformer leur bien en résidence principale ou de vendre, surtout si la copropriété refuse la location saisonnière.
Pour clarifier les choix possibles, voici les points à surveiller de près pour les propriétaires concernés :
- Zones rurales et stations de ski : le régime fiscal à 41 % reste accessible, en respectant des critères précis.
- Logements énergivores : le calendrier d’interdiction est enclenché pour les classes F et G.
- Numéro d’enregistrement : à obtenir obligatoirement, avec une surveillance accrue des collectivités.
La réglementation énergétique incite fortement à investir dans la rénovation thermique ou à repenser l’usage de son bien. Ceux qui souhaitent continuer à louer en meublé touristique devront s’assurer de la conformité du DPE, sans quoi leur logement disparaîtra du marché. Les plateformes aussi doivent s’adapter : collecte systématique de la taxe de séjour, contrôle renforcé des annonces, vérification de la conformité énergétique. À Marseille, Bordeaux ou dans les Alpes, la question se pose à chaque propriétaire : la location touristique reste-t-elle une option viable, ou faut-il inventer d’autres voies ?
