La statistique ne ment pas : plus de 500 000 annonces de locations touristiques cohabitent avec la pénurie de logements dans les grandes villes françaises. Depuis le 1er janvier 2024, la limite annuelle de 120 jours pour louer sa résidence principale sur les plateformes persiste, mais les communes disposent désormais d’un pouvoir de contrôle renforcé. Certaines municipalités ont même obtenu un droit de veto sur le changement d’usage, freinant la conversion de logements classiques en meublés touristiques.
Les sanctions, elles, n’ont plus rien de symbolique : une infraction peut coûter jusqu’à 50 000 euros par logement. Quant au numéro d’enregistrement, il devient la clé de voûte : chaque annonce doit l’afficher, sous peine de disparaître instantanément des plateformes.
Ce que prévoit la nouvelle loi anti-Airbnb en France
La loi Le Meur, souvent surnommée loi anti-Airbnb, bouleverse l’univers de la location touristique à partir de 2025. Adopté par l’Assemblée nationale en janvier, puis confirmé par le Sénat en mai 2024, ce texte cible tous les meublés de tourisme de courte durée : Airbnb, Abritel ou toute plateforme équivalente sont concernées. Le cap affiché est limpide : privilégier la location longue durée et faciliter l’accès au logement pour les habitants permanents, notamment dans les métropoles comme Paris, Marseille ou Bordeaux.
Voici les nouveaux impératifs auxquels doivent désormais répondre les propriétaires et gestionnaires de locations touristiques :
- Abaissement du plafond de location : dans de nombreuses communes, la durée maximale passe à 90 jours par an pour une résidence principale, au lieu de 120 jours jusqu’ici.
- Renforcement de l’enregistrement : chaque offre doit être déclarée en mairie et afficher un numéro d’enregistrement. Les pénalités pour manquement s’alourdissent : jusqu’à 10 000 euros d’amende, voire 100 000 euros pour des cas particulièrement graves.
- Diagnostic énergétique obligatoire : dès novembre 2024, un DPE (diagnostic de performance énergétique) de A à E sera requis pour toute location meublée touristique. Les logements classés G sortiront du marché en 2025, les F en 2028, les E en 2034.
- Révision de l’abattement fiscal : la réduction d’impôt tombe à 30 % pour les meublés non classés (dans la limite de 15 000 € de revenus), et à 50 % pour les meublés classés (plafond : 77 700 €). Une exception subsiste pour les zones rurales et stations de ski, avec un taux de 41 % sous conditions.
Le texte vise tous les meublés touristiques, pas uniquement les annonces sur Airbnb. Désormais, les copropriétés peuvent interdire la location de courte durée à la majorité des deux tiers, ce qui freine les mises en location saisonnière dans les centres urbains. Les mairies voient leurs prérogatives renforcées : elles peuvent durcir les règles locales ou imposer des restrictions supplémentaires dans les secteurs jugés tendus.
Quels changements concrets pour les propriétaires de locations saisonnières ?
Pour les propriétaires, c’est tout le modèle qui vacille. La demande d’un numéro d’enregistrement auprès de la mairie devient impérative, et chaque annonce doit le mentionner, sous peine d’amende pouvant atteindre 10 000 euros, voire 100 000 euros en cas de fraude caractérisée ou de récidive. Les municipalités disposent désormais d’un contrôle effectif : elles réclament le retrait immédiat des annonces non conformes.
Autre réalité : le plafond de location descend à 90 jours par an dans un nombre croissant de communes urbaines. Cela oblige les propriétaires à revoir leurs anticipations de revenus, surtout dans les zones où la pression sur le logement « classique » ne faiblit pas. Louer une résidence secondaire implique désormais des démarches plus lourdes dans plusieurs villes : obtenir une autorisation de changement d’usage, parfois soumise au bon vouloir de la mairie.
La copropriété se dote aussi d’un vrai levier : il suffit de la majorité des deux tiers pour interdire la location meublée touristique dans l’immeuble. Les syndics exigent d’ailleurs d’être informés systématiquement de chaque projet de transformation de lots. Quant aux bailleurs LMNP ou LMP, un seuil de 10 000 euros de chiffre d’affaires sur deux ans impose l’ouverture d’un compte professionnel Airbnb.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) entre en vigueur pour tous les nouveaux contrats dès novembre 2024 : seuls les logements classés de A à E pourront rester sur le marché. Les classes G seront exclues dès 2025, les F suivront en 2028. Même les professionnels de la conciergerie sont visés : gérer un bien non conforme les expose à des amendes substantielles.
Obligations renforcées en 2024 et 2025 : ce qu’il faut retenir
2024 marque un tournant pour les locations Airbnb et meublés touristiques. L’entrée en vigueur de la loi Le Meur, votée en janvier puis validée au printemps, impose des règles plus strictes qui s’appliquent dès novembre et tout au long de 2025.
Le premier pilier touche à la performance énergétique. Désormais, toute nouvelle location doit présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé de A à E. Les logements notés F ou G seront évincés du marché, de façon progressive : G dès 2025, F à partir de 2028. Les mairies peuvent exiger la remise du DPE et infliger une astreinte de 100 euros par jour de retard, avec une amende pouvant atteindre 5 000 euros en cas de défaut de présentation.
Le second pilier concerne la fiscalité. L’abattement d’impôt fond : 30 % pour les meublés non classés (dans la limite de 15 000 €), 50 % pour les meublés classés (plafond de 77 700 €). Un régime à 41 % est maintenu en zone rurale ou en station de ski, sous réserve de ne pas dépasser 50 000 € de recettes. Les propriétaires en LMNP devront également tenir compte des amortissements lors de la revente du bien.
Pour mieux cerner ces changements, voici les obligations principales qui s’imposent désormais :
- Déclaration en mairie avec numéro d’enregistrement à chaque annonce, sous peine d’amende pouvant aller jusqu’à 20 000 euros.
- Collecte de la taxe de séjour : les plateformes de réservation doivent collecter et reverser la taxe à la commune.
Cette batterie de mesures vise clairement à réorienter l’offre locative vers le marché traditionnel et à limiter la spéculation immobilière dans les grandes métropoles françaises.
Entre opportunités et contraintes : comment s’adapter à la nouvelle réglementation
Le nouveau cadre législatif sur les locations Airbnb en France impose un virage aux propriétaires : il faut désormais conjuguer conformité, gestion administrative et choix stratégiques. Diagnostic énergétique, fiscalité, limitation du temps de location : l’arsenal réglementaire se densifie, chaque territoire appliquant ses propres spécificités. Paris et les autres zones tendues durcissent le ton : la location de la résidence principale ne doit pas dépasser 90 jours par an.
Dans ce contexte, certains bailleurs se tournent vers l’optimisation du statut juridique. La location longue durée attire, encouragée par les mesures publiques : elle garantit un revenu stable et écarte le risque d’amendes administratives, parfois très lourdes (jusqu’à 20 000 euros pour défaut d’enregistrement). D’autres choisissent de réaffecter leur bien en résidence principale ou de le vendre, surtout quand la copropriété se montre défavorable à la location saisonnière.
Voici ce que doivent garder en tête les propriétaires concernés :
- Zones rurales et stations de ski : l’abattement fiscal de 41 % reste accessible, sous réserve de respecter des conditions précises.
- Logements énergivores : le calendrier de sortie du marché est enclenché pour les classes F et G.
- Numéro d’enregistrement : à obtenir impérativement, sous surveillance active des collectivités locales.
La réglementation énergétique pousse à rénover ou à revoir l’usage du bien. Ceux qui souhaitent rester présents sur le segment des meublés touristiques devront investir dans la rénovation thermique : sans DPE conforme, la location devient impossible. Les plateformes, elles, devront aussi s’adapter : collecte systématique de la taxe de séjour, vérification des annonces, conformité des biens. À Marseille, Bordeaux ou dans les Alpes, chaque propriétaire doit désormais s’interroger : la location touristique reste-t-elle un pari tenable, ou faut-il inventer de nouveaux modèles ?
